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评论控制表外资金违规入楼市迫在眉睫

发布时间:2019-06-09 来源:养生人群 点击:2

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□深圳市房地产研究中心 李宇嘉

央行近日发布的数据显示,截至9月末,个人住房贷款余额达16.8万亿元,同比增长34.9%,增速创下2010年9月以来新高。今年月,个人住房贷款新增3.6万亿元,为去年同期的2倍。央行表示,个人房贷增长较快,直接原因是今年以来房地产市场持续火热,也与金融机构、居民资产配置选择有关。

参考美国和日本经验,存量财富快速增长对经济运行会产生较大影响,经济与房地产的关系更加紧密。经济主体可以方便地进行抵押融资,从而显著增大了房地产等资产的流动性,使得房地产周期与经济周期关联在一起。而根据央行三季度货币政策执行报告,改革开放以来,我国居民金融资产年均增长超过20%,住房资产规模达到金融资产规模的2倍左右。

2012年以来,全国劳动年龄人口累计减少1500万,三大都市圈人口增速放缓,但房价却暴涨。今年9月,70个大中城市房价涨幅同比超过5%和10%的,分别有29个和19个城市,且均分布在京津冀、长三角、珠三角等经济发达地区,以及中部城市集群(如武汉、郑州)。此外,2015年北上广(东)存款余额相比2013年暴增41%,背后货币推动下的加杠杆和资产配置不可忽视。中部核心城市(武汉、郑州)房价暴涨,尽管有人口积聚的积极一面,但在都市圈需要的社会经济基础设施(比如户籍改革、产业集聚、公共服务均等化等)无太大进展的情况下,非本地人群购房比例高达40%-60%,最新消息,加杠杆支持下的资产配置不容小觑。

资金过度向楼市倾斜,一方面会造成市场非理性和失灵,典型如房价暴涨、投机炒作泛滥、秩序混乱;另一方面,市场失灵会引发随楼市繁荣(衰落)而一起繁荣(衰落)的金融经济波动,或者说由房地产引发金融和经济危机。为阻断房地产金融“加速器”引致金融危机,阻断房地产周期和经济周期循环到危机阶段,就需要控制资金流向、控制杠杆率过快攀升。

保监会数据显示,截至今年9月末,保险公司资金运用余额达到12.8万亿元,扣除6.6万亿元的银行存款和债券,再扣除1.8万亿元的股票和基金,剩下的4.4万亿元为“其他投资”。这里面,相当比例就是不动产投资(或以不动产为基础的金融产品)。如果以50%计算,投入楼市的资金也高达2.2万亿元。同时,2015年5月以来的16个月,房地产公司债发行达到1.2万亿元。在利率不断走低的背景下,上述表外融资链条短、融资效率高,其成本甚至低于银行贷款,比如债券利率最低可至3%。

并且,今年月,我国新增个人房贷占全部新增贷款的35.7%,将全部房地产贷款(4.3万亿元)算在内,这一比例高达42.5%,可谓史无前例的资金大迁移。事实上,今年前三季度,新增房产开发贷款仅4308亿元,其中保障房开发贷款新增4761亿元,商业性房产开发贷款净减少453亿元。问题就在于,表外资金已占领房地产融资的阵地。我国银行业理财登记托管中心数据显示,2013年至今年6月,明确投向房地产业的银行理财资金余额,已由1651亿元升至2.09万亿元,增幅高达1166%。

那么,我国应如何避免资金过度流向楼市?特别是,未来区域大分化的格局会越来越明显,楼市热点仅限于少数城市。笔者认为,在货币政策稳健的框架下,要避免资产泡沫积累和金融风险爆发,就要控制资金杠杆,控制资金流向房地产的渠道和规模。2012年以来,互联金融、P2P、负面清单等金融创新推进,传统信贷以外的表外已成为资金进入资产市场的主渠道。未来,收紧融资渠道、表外“回表”,应成为金融审慎监管的重点内容,如理财纳入广义信贷、债券收紧等。

近一个月,围绕封堵资金违规入市(如限制消费贷款、理财资金入楼市),控制过度加杠杆(如公积金限贷),控制资金流向开发商(如收紧发债),控制机构参与首付贷和投机炒作等,央行、银监会、保监会、证监会接连发布相关文件。其目的正是避免高杠杆带来高风险,避免爆发系统性金融危机。

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